Wiadomości

Wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną

Opublikowany: sty 19, 03:45

W przypadku wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, osobie fizycznej lub prawnej, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości wynikło na tle następującego stanu faktycznego:

W dniu 4.12.2003 r. powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa zawarła z pozwanymi umowę o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W § 6 tej umowy postanowiono, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany na podstawie przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, do czasu określenia sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w osobnej umowie sporządzonej do 31.12.2004 r. Od 1.12.2005 r. na podstawie uchwały właścicieli lokali zarządzanie nieruchomością wspólną przejął Zespół Zarządców Nieruchomościami WAM spółka z o.o. w W. Ustalono, że ostatnie lokale w tym budynku zostały wyodrębnione w 2006 r. W okresie od stycznia do listopada 2005 r. tj. w okresie po wygaśnięciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, o której mowa w § 6 umowy o wyodrębnieniu lokalu dla pozwanych, a przed zawarciem nowej umowy o zarządzanie w dniu 1.12.2005 r., czynności związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną wykonywała powodowa Spółdzielnia, która w niniejszej sprawie wystąpiła o zasądzenie od pozwanych kwoty 1.608,40 zł z tytułu zwrotu kosztów tego zarządu. Jako podstawę prawną roszczenia wskazano przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Sąd Rejonowy powództwo oddalił. Uznał, że powodowa spółdzielnia była zobowiązana na podstawie art. 27 ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, wykonywać zarząd nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony, co najmniej do dnia 1.12.2005 r., kiedy to zarząd powierzono innemu podmiotowi. Jeśli tak, to nie sposób przyjąć, aby wykonując ten zarząd powodowa Spółdzielnia spełniała nienależne świadczenia na rzecz pozwanych.

Rozpoznając apelację powodowej Spółdzielni Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 390 § 1 k.p.c. do rozstrzygnięcia zagadnienia prawne o treści sformułowanej w sentencji uchwały.

Podejmując to zagadnienie Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Wstępnie należy wskazać na następujące uwagi porządkujące dalsze rozważania.

Po pierwsze, w treści zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia pominięto istotę okoliczności, która wynika z uzasadnienia postanowienia. Nie wskazano bowiem, że „sytuacja, kiedy nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne” dotyczyła nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności spółdzielni mieszkaniowej. Ta okoliczność uzasadnia dopiero stosowanie przepisów ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).
Po drugie, użyte w treści zagadnienia prawnego sformułowanie „zarząd nieruchomością wspólną w odniesieniu do lokali wyodrębnionych, powierzony został określonemu podmiotowi (...)” sugeruje, że podmiot, któremu powierzono wykonywanie zarządu, nie wykonywał zarządu całą nieruchomością wspólną a jedynie jej częścią („w odniesieniu do lokali wyodrębnionych”). Takie powierzenie zarządu musiałoby w istocie dotyczyć zarządu tymi udziałami w nieruchomości wspólnej, które są związane z lokalami wyodrębnionymi. Takie rozumienie zarządu pozostaje w oczywistej sprzeczności z konstrukcją zarządu rzeczą wspólną (nieruchomością wspólną).

Po trzecie, Sąd Okręgowy pominął w treści zagadnienia prawnego okoliczność, że podmiotem, któremu umownie powierzono „zarząd nieruchomością wspólną, w odniesieniu do lokali wyodrębnionych” była powodowa Spółdzielnia. Stwierdził jedynie, że zarząd „powierzony został określonemu podmiotowi na podstawie umowy zawartej na czas określony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000, Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)”. Powstaje więc pytanie, czy w świetle art. 27 ust. 2 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych możliwe jest umowne powierzenie zarządu nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej. Art. 27 ust. 2 tej ustawy stanowi, że „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26; przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio”.

Na tle tego przepisu wskazuje się, że skoro art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wyłączył stosowania art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, możliwe jest, aby właściciele lokali skorzystali z tego przepisu i ustalili inny, niż to przewiduje art. 27 ust. 2, sposób zarządu nieruchomością wspólną lub powierzyli zarząd tą nieruchomością komuś innemu niż spółdzielnia (innej osobie fizycznej lub prawnej). Wymaga to jednak spełnienia dwóch warunków: po pierwsze, umowa taka musi być podpisana przez wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości; po drugie, umowa wymaga formy aktu notarialnego. Odnośnie tego, czy na podstawie takiej umowy można zarząd nieruchomością wspólną powierzyć spółdzielni mieszkaniowej, oczywiście w sytuacji, gdy nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione, jest sporne w doktrynie. Bardziej przekonujący jest pogląd, że nie sposób wykluczyć możliwości powierzenia – w takiej sytuacji – spółdzielni mieszkaniowej zarządu nieruchomością wspólną, która tym samym wykonywałaby zarząd nie na podstawie ustawowej (art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m.) lecz na podstawie umowy powierzającej jej wykonywanie zarządu. Oczywiście byłby to zarząd wykonywany w powszechnym reżimie zarządu nieruchomością wspólną.
Rozstrzygnięcie tej rozbieżności nie jest jednak istotne w okolicznościach sprawy. Powierzenie zarządu na podstawie umowy musiałoby dotyczyć przecież całej nieruchomości wspólnej, a nie „zarządu nieruchomością wspólną w odniesieniu do lokali wyodrębnionych”. Już z tego względu umowa dotycząca powierzenia takiego zarządu nie odpowiadałaby wymaganiom art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarówno z przyczyn przedmiotowych (przedmiotem zarządu nie była cała nieruchomość wspólna, lecz udziały w takiej nieruchomości związane z lokalami wyodrębnionymi), jak i z przyczyn podmiotowych (powierzenia zarządu nie dokonali wszyscy współwłaściciele, gdyż spółdzielnia będąca współwłaścicielką byłaby nie „powierzającą”, lecz wyłącznie „przejmującą” obowiązki zarządzającego). Umowa tak skonstruowana nie wywołałaby skutku w postaci powierzenia zarządu „nieruchomością wspólną w odniesieniu do lokali niewyodrębnionych”. Należy też zauważyć, że przepisy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie przewidują, aby podstawy wykonywania zarządu nieruchomością wspólną mogły mieć charakter „mieszany” tj. umowno – ustawowy, czyli w odniesieniu do lokali wyodrębnionych – umowny, zaś do lokali niewyodrębnionych – ustawowy.

Powyższe rozważania mogą więc prowadzić do konkluzji, że w okolicznościach zawisłej przed Sądem Okręgowym sprawy nie miał miejsca stan faktyczny, będący kanwą sformułowanego przez ten sąd zagadnienia prawnego. Istota wątpliwości przedstawionych przez Sąd Okręgowy sprowadza się bowiem do tego, czy po wygaśnięciu stosunku prawnego nawiązanego umową o powierzenie zarządu, następuje „powrót” do systemu zarządu uregulowanego w art. 27 ust. 2 u.s.m., czyli do sprawowania ex lege przez spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, jako zarządu powierzonego. Jeśli więc przyjąć, że umowa o powierzenie zarządu nie wywołała zamierzonego skutku, to nie pojawiłaby się potrzeba rozważenia skutków wygaśnięcia tego stosunku prawnego. To przemawiałoby za odmową podjęcia uchwały. Powyższe nie oznacza jednak, że zagadnienie prawne przedstawione do rozstrzygnięcia nie może powstać w innych sprawach, w których wszyscy współwłaściciele lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w nieruchomości, której współwłaścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, umownie powierzyli wykonywanie zarządu osobie fizycznej lub prawnej, a następnie stosunek prawny wynikły z tej umowy, z jakichś przyczyn wygasł. Dostrzegł to Sąd Okręgowy, który tak sformułował zagadnienie prawne, aby – z jednej strony – ściśle nawiązywało ono do okoliczności faktycznych sprawy, a z drugiej strony miała pewien wymiar uniwersalny i z tego względu – jak można sądzić – pominięto okoliczność, że to powodowa Spółdzielnia była tym podmiotem, któremu pozostali współwłaściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Mając to na uwadze skład orzekający Sądu Najwyższego uznał, że istnieją podstawy do podjęcia uchwały.

2. Udzielenie odpowiedzi na przedstawienie zagadnienie prawne wymaga zarysowania zasad zarządzania nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa pozostaje współwłaścicielem tej nieruchomości. Wstępnie należy zauważyć, że na tle przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mogą zachodzić istotne różnice w sytuacji prawnej zarówno lokali
położonych w tym samym budynku jak i osób uprawnionych do zajmowania tych lokali. W szczególności lokale mogą być przedmiotem praw spółdzielczych lub przedmiotem odrębnej własności przysługującej spółdzielni albo podmiotom będącym jej członkami lub niebędącym członkami spółdzielni. Taki stan rzeczy stwarza konieczność rozstrzygnięcia, jakie są zasady zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji przysługiwania odrębnej własności lokali podmiotom będącym lub niebędących członkami spółdzielni, a w pozostałym zakresie – przysługiwania praw do lokali niewyodrębnionych spółdzielni mieszkaniowej.
W potencjalnej „kolizji” mogły tu występować dwie ustawy, określające swoiste reżimy zarządu nieruchomością wspólną: ustawa o własności lokali i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego (nie zaś powszechnego) reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w którym Spółdzielnia sprawuje taki zarząd z mocy ustawy, tak jak zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność.
Wprawdzie stosownie do treści art. 27 ust. 1 ustawy, „w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3” – co prima facie mogłoby sugerować poddanie omawianej sfery stosunków unormowaniom ustawy o własności lokali, jednak zakres stosowania przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną określa nie przytoczony ustęp 1 art. 27, lecz ust. 2 tego artykułu, rozstrzygający o bardzo ograniczonym stosowaniu odpowiednich dla tej materii przepisów ustawy o własności lokali. Oznacza to, że w zasadzie nie mają w spółdzielniach mieszkaniowych zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, a w tym procedura funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, powołanej głównie po to, aby właściciele lokali mogli sprawnie zarządzać nieruchomością wspólną. Wyłączenie stosowania tych przepisów ustawy o własności lokali jest w spółdzielniach mieszkaniowych zrozumiałe, gdyż w innym przypadku mielibyśmy do czynienia ze stosowaniem dwóch procedur dotyczących zarządzania tą samą nieruchomością – procedur właściwych dla spółdzielni i procedur właściwych dla wspólnoty mieszkaniowej. Prowadziłoby to do sytuacji, kiedy na ten sam temat dwa różne ciała mogłyby podjąć różne decyzje, co z kolei stałoby się przyczyną chaosu i mogłoby w ogóle sparaliżować zarządzanie nieruchomością. Aby do tego nie doszło należało wybrać, które procedury stosowane będą w spółdzielni mieszkaniowej po pojawieniu się tam innych, niż spółdzielnia właścicieli lokali. Wybrane więc zostały procedury spółdzielcze i takie przede wszystkim procedury przewidują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 zd. 2, „Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje się odpowiednio”. Podstawowe znaczenie w budowaniu systemu zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zd. 1 rozstrzygający, że „Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26”.
Odwołanie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W związku z treścią art. 27 ust. 2 warto zwrócić uwagę na dwa zagadnienia.

Po pierwsze, w nauce prawa podkreśla się, że sformułowanie art. 27 ust. 2 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazującego na wykonywanie zarządu „jak zarządu powierzonego” jest wadliwe, gdyż powierzenie zarządu następuje na podstawie umowy, tymczasem spółdzielnia mieszkaniowa jest uprawniona i zobowiązana do sprawowania zarządu ex lege. Ustawowe źródło wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością.

Po drugie, w literaturze dostrzega się dwie możliwości rozumienia odesłania do stosowania art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. W pierwszej z nich („wąskiej”) odwołanie do tego przepisu miałoby jedynie nawiązywać do sprawowania przez spółdzielnię zarządu takiego, jak zarząd powierzony (i tylko temu służyłoby wskazanie na stosowanie art. 18 ust. 1), natomiast nie pozwalałoby na umowne powierzanie zarządu osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 in fine). W drugiej („szerszej”) uznawano, że współwłaściciele mogą zawrzeć powołane w końcowym fragmencie tego przepisu umowy określające sposób zarządu nieruchomością wspólną. Za właściwą należy uznać wymienioną ostatnio (drugą) propozycję interpretacyjną; w świetle której niewykonywanie zarządu przez spółdzielnię mogłoby nastąpić m.in. w razie zawarcia przez współwłaścicieli umowy w przedmiocie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej.

Wykonywanie zarządu przez spółdzielnię staje się aktualne po wyodrębnieniu i przeniesieniu na członka spółdzielni własności pierwszego lokalu w budynku, natomiast zakończenie wykonywania takiego zarządu może nastąpić z kilku przyczyn.
Po pierwsze, zachodzi ono po wyodrębnieniu i przeniesieniu własności wszystkich lokali, gdy jednocześnie żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni Po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 26 ust. 1).

Po drugie, skutek stosowania przepisów ustawy o własności lokali może być także osiągnięty w sytuacji uregulowanej w art. 241 ust. 1 ustawy, obowiązującym od 22 lipca 2005 roku (czyli w czasie wykonywania przez powodową Spółdzielnię czynności zarządzania nieruchomością wspólną). Stosownie do tego przepisu większość właścicieli lokali obliczaną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Po trzecie, wykonywanie zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia może mieć miejsce we wspomnianej wcześniej sytuacji umownego powierzenia zarządu (art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) osobie fizycznej lub osobie prawnej.
3. Przechodząc do rozważenia skutków wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej należy zauważyć, że art. 27 ust. 2 ustawy wyraża generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej. Na tle tej zasady sytuacjami wyjątkowymi są opisane wcześniej przypadki, w których spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej, lecz nie sprawuje czynności zarządu. W art. 27 ust. 2 można zatem upatrywać istotnego znaczenia systemowego, ponieważ zestawienie przepisów ujętych w zdaniach 1 i 2 tego artykułu pozwala wnioskować o ukształtowaniu relacji „zasada-wyjątek”, w której fundamentem jest wykonywanie zarządu przez spółdzielnię, a przypadkiem wyjątkowym sprawowanie go przez inny podmiot na podstawie umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Takie ukształtowanie normatywnych reguł zarządu uzasadnia tezę, że w braku podstaw do przyjęcia, iż zachodzi ważne powierzenie wykonywania zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia, trzeba poprzestać na zasadzie, zgodnie z którą zarząd nieruchomością wspólną wykonuje spółdzielnia.
Stwierdzenie to jest aktualne nie tylko w odniesieniu do momentu wyodrębniania lokali, lecz także do sytuacji późniejszego ustania związania umową powierzającą zarząd osobie fizycznej lub prawnej, spowodowanego upływem czasu (jak w niniejszej sprawie), wypowiedzeniem umowy, jej rozwiązaniem itd. W treści przepisów art. 27 ust. 2 nie zostało bowiem zawarte żadne zastrzeżenie, ograniczające sprawowanie przez spółdzielnię zarządu ex lege jedynie do czasu zawarcia pierwszej umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Inaczej mówiąc, z powołanych regulacji nie wynika, by model wykonywania zarządu ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową definitywnie, „bezpowrotnie” przestawał być aktualny w razie zawarcia umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną podmiotom wskazanym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Takie rozwiązanie byłoby zresztą niepraktyczne, niedostosowane do realiów współdziałania współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
W braku omawianego wyżej ograniczenia należy przyjąć, że w każdym przypadku, w którym zarząd nie jest sprawowany na podstawie umownego powierzenia go podmiotowi prawa (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), zastosowanie znajduje reguła o wykonywaniu zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową. Za tym wnioskiem przemawia także treść art. 27 ust. 2 zd. 1, stosownie do którego „zarząd (...) jest wykonywany przez spółdzielnię”. Użycie czasu teraźniejszego wskazuje na „permanentność” („stałość”) zasady zarządzania nieruchomością wspólną przez spółdzielnię, która ustępuje jedynie w sytuacji powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 27 ust. 2 zd. 2 ustawy w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) lub w okolicznościach unormowanych w art. 241 ustawy albo – definitywnie – w razie wyodrębnienia wszystkich lokali, z chwilą utraty członkostwa spółdzielni przez ostatniego z właścicieli lokali. Wszystkie te wyłączenia są wprost określone w art. 27 ust. 2. Skoro więc z treści przepisów art. 27 ust. 2 nie wynika, że zawarcie umowy w przedmiocie powierzenia zarządu definitywnie wyklucza „powrót” do wykonywania zarządu przez spółdzielnię, trzeba przyjąć, że w razie ustania stosunku prawnego nawiązanego umową, zastosowanie znajduje art. 27 ust. 2, kreujący podstawę prawną wykonywania przez spółdzielnię ex lege zarządu nieruchomością wspólną.

Nie bez znaczenia dla zaaprobowania takiego stanowiska jest także fakt, że z charakteru, „z natury” umownego powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 2 ustawy) wynika, iż może to być powierzenie czasowe. Sama umowa może kreować terminowy stosunek prawny, a niezależnie od tego z różnych przyczyn może nastąpić ustanie tego stosunku prawnego (wypowiedzenie umowy, śmierć osoby fizycznej lub ustanie bytu prawnego osoby prawnej, którym powierzono wykonywanie zarządu itd.). Należy więc założyć, że wprowadzając w art. 27 ust. 2 zd. 1 zasadę wykonywania zarządu przez spółdzielnię ustawodawca przewidywał, iż powierzenie umowne może nie trwać aż do zajścia zdarzeń opisanych w art. 241
lub art. 26 ustawy. W konsekwencji, dążąc do ukształtowania „szczelnego” systemu zarządzania nieruchomością wspólną prawodawca musiał liczyć się z perspektywą wywodzenia z brzmienia art. 27 ust. 2 wniosku, stosownie do którego zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię w każdym przypadku braku podstaw do sprawowania zarządu przez inne podmioty.
Prezentowany pogląd wspierają także argumenty odwołujące się do wyników językowej i systemowej wykładni art. 27 ustawy. Stanowcze brzmienie art. 27 ust. 2 („zarząd jest wykonywany”) pozwala z jednej strony wnioskować, że spółdzielni ex lege powierzane jest wykonywanie zarządu (spółdzielnia jest uprawniona do jego wykonywania). Z drugiej strony nakazuje zaś wnosić, że wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni.

Z tego punktu widzenia pogląd, zgodnie z którym w razie wygaśnięcia umowy w przedmiocie powierzenia zarządu spółdzielnia przestaje być ex lege uprawniona do jego sprawowania, oznaczałby jednocześnie, że spółdzielnia staje się „wolna” od obowiązku wykonywania czynności zarządu nieruchomością wspólną. Takiego stanowiska nie można zaaprobować m.in. z tej przyczyny, że w świetle przepisów ustawy wykluczony wydaje się taki stan rzeczy, w którym po ustaniu stosunku prawnego nawiązanego wspomnianą ostatnio umową (np. wskutek upływu czasu lub wypowiedzenia), żaden podmiot nie byłby na podstawie art. 27 ust. 2 zobowiązany do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną.
Przede wszystkim, byłoby to nie do pogodzenia z gospodarczą funkcją nieruchomości wspólnej, która musi być stale zdatna do użytku w celu zapewnienia współwłaścicielom normalnego korzystania z lokali.

W razie uznania, że we wskazanych okolicznościach art. 27 ust. 2 nie znajduje zastosowania, w sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowej doszłoby do pewnego „zderzenia” obowiązku zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabytego na podstawie ustawy mienia jej członków (art. 1 ust. 3) i jednoczesnego zakończenia stosowania art. 27 ust. 2, stosownie do którego „zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię”. Ostatecznie można przyjąć, że z uwagi na kategoryczne brzmienie art. 1 ust. 3 ustawy oraz potrzebę zapewnienia normalnego korzystania z nieruchomości wspólnej, spółdzielnia nawet w razie niestosowania art. 27 ust. 2 ustawy musiałaby zarządzać swym mieniem.

Stawiałoby to ją jednak w niedogodnej sytuacji prawnej. Skoro nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności spółdzielni i pozostałych współwłaścicieli, zadośćuczynienie obowiązkowi wskazanemu w art. 1 ust. 3 ustawy w sposób harmonijny może następować w razie wykonywania przez spółdzielnię zarządu całą nieruchomością wspólną. Warto zresztą zauważyć, że powołany art. 1 ust. 3 ustawy obejmuje obowiązek spółdzielni zarządzania nie tylko jej własnym mieniem, lecz także mieniem członków spółdzielni (jak należy wnosić, także udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej, z którymi związane jest prawo własności lokali przysługujące członkom spółdzielni). W niektórych stanach faktycznych (wówczas, gdy mimo wyodrębniania lokali ich właściciele nadal pozostają członkami spółdzielni), oznaczałoby to, że wprost z art. 1 ust. 3 ustawy wynikałby obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną.

Jednak także w pozostałych sytuacjach (współwłasności nieruchomości wspólnej wraz z podmiotami niebędącymi członkami spółdzielni) trudno wyobrazić sobie wywiązywanie się przez spółdzielnię z obowiązku zarządu, o którym mowa w art. 1 ust. 3 ustawy wyłącznie w odniesieniu do udziałów we współwłasności przysługujących spółdzielni i jej członkom. Uwzględniając charakter współwłasności w częściach ułamkowych oraz charakter czynności zarządu takie „selektywne” zarządzanie trzeba uznać za niemożliwe. Ostatecznie spółdzielnia zarządzałaby więc całą nieruchomością wspólną, przy czym w zakresie objętym art. 1 ust. 3 ustawy czyniłaby to z uwagi na swój ustawowy obowiązek, a w pozostałym zakresie – z „konieczności”. Narażałoby to spółdzielnię na niedogodności związane z tym, że współwłaściciele niebędący członkami spółdzielni powołując się na rzekomy brak obowiązku zarządzania w zakresie ich udziałów we współwłasności, mogliby kwestionować (jak w niniejszej sprawie) celowość zarządzania przez spółdzielnię nieruchomością wspólną, podważając także swój obowiązek partycypowania w kosztach zarządu. Poprzestawanie na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu nie stwarza spółdzielni dostatecznie silnej podstawy do uzyskania zwrotu kosztów wydatkowanych w związku z wykonywaniem czynności zarządu.

Wszystkie te okoliczności musiał brać pod uwagę ustawodawca, tworząc zasady zarządzania nieruchomościami wspólnymi w sytuacji skomplikowanego układu stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych lokali. Dlatego w art. 27 ust. 2 ustawy należy doszukiwać się systemu spójnego, bez luk w ciągłości sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i bez narażania spółdzielni na wykonywanie zarządu mimo niezapewnienia uzyskania wynagrodzenia. Taką funkcjonalną całość w organizacji zarządzania nieruchomością wspólną zapewnia, zaaprobowanie poglądu, stosownie do którego w każdym przypadku, w którym ustaje umowna podstawa do wykonywania zarządu przez osobę fizyczną lub prawną (art. 18 ust. 1 in fine ustawy o własności lokali), zarząd ten wykonuje spółdzielnia, bowiem następuje niejako „powrót” do zasady statuowanej w art. 27 ust. 2 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przyjęcie takiego rozwiązania jest także uzasadnione ze względów gospodarczych, dzięki czemu współgra z wynikami funkcjonalnej wykładni przepisów art. 27 ust. 2 ustawy. Proponowana interpretacja umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną, a jednocześnie ma istotne znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni. Pozwala im bowiem oczekiwać, że w odniesieniu do nieruchomości wspólnej (w której i oni mają swe udziały), mimo wygaśnięcia umowy będą podejmowane czynności zarządu, pozwalające na gospodarcze wykorzystanie tej nieruchomości.
Pogląd o „powrocie” do wynikającego ex lege obowiązku wykonywania zarządu przez spółdzielnię pozwala także uniknąć przerwy w systemie zarządzania nieruchomością wspólną, która byłaby nie do przyjęcia z uwagi na znaczenie tej nieruchomości dla normalnego korzystania z lokali i związaną z tym konieczność sprawnego, nieprzerwanego wykonywania czynności zarządu nieruchomością, Obserwacja praktyki wskazuje, że właściciele wyodrębnionych lokali (także wtedy, gdy tworzą wspólnotę mieszkaniową) niejednokrotnie nie podejmują żadnych czynności związanych z potrzebą zarządu rzeczą wspólną.

Interpretacja art. 27 ust. ustawy zmierzającej do zbudowania konstrukcji „szczelnego” systemu zarządzania nieruchomością wspólną (albo ex lege przez spółdzielnię, albo w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) zapewnia ciągłość wykonywania zarządu, także w razie ustania umownej podstawy do zarządzania nieruchomością wspólną.
Z tych względów podjęto uchwałę o treści jak w sentencji.

Uchwała z dnia 26 listopada 2008 r. (sygn. akt III CZP 100/08).

Źródło: www.sn.pl

Skomentuj ten artykuł na forum