Wiadomości

Informacja o sposobie wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych

Opublikowany: gru 9, 13:01

I. Podstawa ustalenia wysokości odszkodowania

Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.), dalej: ustawa,
wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa
rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej
odpowiadającym wartości tych praw. Rozwinięcie tej zasady zawarte jest w art. 134 ust. 1 ustawy, w którym jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania ustawodawca wskazał wartość rynkową nieruchomości. Jedynie w wyjątkowych przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, dopuszczalne jest ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wartości odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 ustawy).

II. Zasada korzyści dla wywłaszczanego

W świetle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W myśl art. 134 ust. 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla
celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).

III. Badanie w zakresie możliwości zastosowania zasady korzyści dla
wywłaszczanego

Przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość
nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego.

IV. Określanie wartości nieruchomości, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne
z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości.

1. W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomości
pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy
określa tę wartość stosując jedno z podejść rynkowych, tj. podejście porównawcze,
dochodowe lub mieszane – zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów
z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej: rozporządzenie.
2. W przypadku, gdy nie jest możliwe określenie wartości rynkowej nieruchomości
zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, rzeczoznawca majątkowy:

- określa wartość nieruchomości przy założeniu, że jej przeznaczenie jest tożsame
z przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36
ust. 4 rozporządzenia) – dotyczy wyłącznie nieruchomości przeznaczonych pod
inwestycje drogowe w rozumieniu art. 154 ustawy;

- określa wartość odtworzeniową nieruchomości stosując podejście kosztowe – zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia.

V. Określanie wartości nieruchomości, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne
z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości.

1. W przypadku, gdy określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen
transakcyjnych nieruchomości drogowych* rzeczoznawca majątkowy określa tę
wartość przy wykorzystaniu ww. cen transakcyjnych – zgodnie z § 36 ust. 1
rozporządzenia.
2. W przypadku braku cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca
majątkowy określa wartość nieruchomości przy założeniu, że jej przeznaczenie jest
tożsame z przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia), a następnie powiększa tak określoną wartość nie więcej niż o 50 % (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na badanym rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych a cenami transakcyjnymi nieruchomości o charakterze budowlanym.

Źródło: www.transport.gov.pl

Skomentuj ten artykuł na forum