Wiadomości

Wyłączenie stosowania przepisów ustawy o własności lokali dotyczących zarządu nieruchomością wspólną

Opublikowany: lis 25, 08:45

28 października 2010 r. o godz. 9.30 Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną Wspólnoty Mieszkaniowej Pilotów nr 22 w Krakowie dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, sygn. SK 19/09.

Stan faktyczny i prawny:

Budynek położony przy ul. Pilotów 22 w Krakowie pozostawał w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Doszło w nim do ustanowienia odrębnej własności większości lokali, przy czym w odniesieniu do czterech lokali spółdzielni nadal przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu. Zobowiązywało to spółdzielnię do ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, stosownie do wielkości jej udziału w nieruchomości. Większość właścicieli lokali podjęła uchwałę o utworzeniu wspólnoty, po czym wspólnota ta ustanowiła nowego zarządcę. Spółdzielnia mieszkaniowa nie zapłaciła kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kwestionując skuteczność prawną uchwały. Skarżąca wspólnota wystąpiła z powództwem o zapłatę powyższej kwoty. Sąd okręgowy zasądził na jej rzecz wymaganą kwotę wraz z ustawowymi odsetkami. Apelacja spółdzielni mieszkaniowej została oddalona. Sąd Najwyższy uchylił natomiast ten wyrok, oddalając powództwo skarżącej o zapłatę kosztów zarządu.

Zaskarżone przepisy, zdaniem skarżącej wspólnoty, stanowią istotną ingerencję w prawo własności, którego podstawowym elementem jest uprawnienie do swobodnego korzystania z przedmiotu własności. W przypadku współwłasności, każdy ze współuprawnionych powinien mieć możliwość korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez innych współwłaścicieli. W ocenie skarżącej wspólnoty, uprzywilejowanie spółdzielni – ze względu na jej szczególny status prawny – należy uznać za pozbawione konstytucyjnego uzasadnienia i godzące w elementarne atrybuty prawa własności. Zaskarżona regulacja stawia spółdzielnię, ponad innymi współwłaścicielami, w sposób pozbawiony jakiejkolwiek społeczno-ekonomicznej racjonalizacji.

Zdaniem skarżącej wspólnoty, ustawodawca zróżnicował podmioty prawa, które charakteryzują się wspólną cechą, bez należytego uzasadnienia konstytucyjnego. Ustawa ogranicza prawa właścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej, poprzez odjęcie im uprawnienia do decydowania o sposobie prowadzenia zarządu przedmiotem współwłasności. Szczególna konfiguracja współuprawnionych nie może stanowić kryterium, uzasadniającego wprowadzenie niejednolitej ochrony własności, przysługującej poszczególnym właścicielom lokali.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 27 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw jest zgodny z art. 64 ust. 2 i art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 konstytucji. W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie.

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa Pilotów nr 22 w Krakowie zakwestionowała konstytucyjność art. 25 ust. 1 i art. 27 ust. 2 zdanie drugie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.) w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie nowelizacji tej ustawy z 19 grudnia 2002 r. Zdaniem skarżącej wspólnoty przepisy te wprowadzały przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej względem nieruchomości wspólnej, której spółdzielnia była współwłaścicielem i w ten sposób pozbawiały pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej możliwości wyboru innej formy zarządu, naruszając prawo własności oraz zasadę równej ochrony tego prawa.

Zaskarżony art. 25 ust. 1 u.s.m., został uchylony z dniem 15 stycznia 2003 r. bez możliwości jego dalszego stosowania. Trybunał Konstytucyjny uznał, że wydanie orzeczenia o jego niekonstytucyjności nie jest konieczne dla ochrony konstytucyjnych wolności i praw skarżącej. Spór sądowy, na tle którego sformułowano skargę konstytucyjną, dotyczył rozliczeń wynikających z kosztów sprawowania zarządu nieruchomością wspólną za okres, w którym obowiązywał art. 25 ust. 1 u.s.m. Przepis ten nie przewidywał możliwości podjęcia przez większość współwłaścicieli uchwały wprowadzającej zarząd nieruchomością wspólną na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Stwierdzenie jego niekonstytucyjności nie otworzy zatem skarżącej wspólnoty drogi do uzyskania orzeczenia sądowego uwzględniającego jej roszczenie o zwrot kosztów ustanowionego w ten sposób zarządu. Z tego względu Trybunał umorzył postępowanie w sprawie badania konstytucyjności art. 25 ust. 1 u.s.m.

Zaskarżony art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m., wyłącza stosowanie przepisów ustawy o własności lokali dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w wypadkach, gdy nieruchomość ta stanowi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej oraz właścicieli lokali wyodrębnionych, którzy niekoniecznie są członkami tej spółdzielni. Art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. dopuszcza jednak odpowiednie stosowanie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Umożliwia to współwłaścicielom umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzenie tego zarządu osobie fizycznej albo prawnej. Skarżąca wspólnota kwestionowała art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. “w zakresie, w jakim statuował obligatoryjny przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej”. Argumentacja skarżącej opierała się zatem na błędnym założeniu, jakoby mechanizm spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną miał charakter bezwzględny i nie przewidujący wyjątków. Zarzut sformułowany przez skarżącą nie odpowiada zatem stanowi prawnemu obowiązującemu w kwestionowanym okresie. Jako nieprawdziwy nie mógł spowodować obalenia konstytucyjności art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m..

Ten ostatni przepis nie naruszał również istoty prawa własności, gdyż stwarzał współwłaścicielom możliwość porozumienia się w kwestii zarządu nieruchomością wspólną. To, że porozumienie musiało uwzględniać wolę wszystkich współwłaścicieli, a więc również spółdzielni mieszkaniowej, nie stanowiło nadmiernego ograniczenia prawa własności, wykraczającego poza poziom niezbędności. Nie można również uznać naruszenia zasady równości tylko z tego względu, że spółdzielnia mieszkaniowa była traktowana tak samo jak inni właściciele lokali w tej samej nieruchomości wspólnej, i tak samo jak inni właściciele miała prawo wyrażenia zgody na zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Trybunał uznał, że powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków.

Rozprawie przewodniczył sędzia TK Mirosław Wyrzykowski, a sprawozdawcą był sędzia TK Marek Kotlinowski.

Źródło: www.trybunal.gov.pl

Skomentuj ten artykuł na forum