Wiadomości

Sprzedaż mieszkania przez upadłego w zw. z art. 127 ust 1 Prawa upadłościowego i naprawczego

Opublikowany: lip 29, 05:01

Sprzedaż lokalu mieszkalnego przez przedsiębiorcę, w stosunku do którego następnie ogłoszona została upadłość, za jedną z najniższych cen transakcyjnych w miejscowości, w której lokal się znajduje, nawet jeżeli cena ta odbiega od cen uzyskiwanych na rynku, nie powoduje że takie świadczenie przewyższa w stopniu rażącym wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego, w rozumieniu przepisu art. 127 ust 1 prawa upadłościowego i naprawczego.

Przedsiębiorca FB w 2005 r., na kilka miesięcy przed ogłoszeniem upadłości, sprzedał lokal mieszalny, za cenę równą około 570 zł za metr kwadratowy. W tym samym roku w miejscowości B. ceny metra kwadratowego mieszkania kształtowały się od kwoty ok. 330 zł za metr, do kwoty ponad 2000 zł za metr kwadratowy. Miejscowość B jest charakterystyczna, bowiem jest to miasteczko, powstałe po byłym poligonie wojsk radzieckich, jest tam nieduże zaludnienie, jest niewielkie zainteresowanie nieruchomościami lokalowymi, ceny nieruchomości nie osiągają poziomu jak w innych miejscowościach.

Po ogłoszeniu upadłości sprzedawcy lokalu, syndyk masy upadłości FB wystąpił przeciwko nabywcy lokalu o stwierdzenie, w oparciu o art. 127 ust 1 prawa upadłościowego naprawczego, że bezskuteczna jest w stosunku do masy upadłości sprzedaż tego lokalu, bowiem wartość świadczenia upadłego dokonana w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, w rażącym stopniu przewyższa wartość świadczenia otrzymanego. Lokal miał powierzchnię ok. 60,50 m2 i został sprzedany za 35 000 zł.

Adwokat Andrzej Turczyn, z Kancelarii adwokackiej w Koszalinie prowadzący sprawę jako pełnomocnik nabywcy lokalu, prezentuje motywy jakimi kierował się sąd rozstrzygający sprawę:

Przede wszystkim w toku procesu udowodnić zamierzałem, że cena przyjęta przez upadłego przedsiębiorcę i nabywcę lokalu nie została dowolnie określona, a wynikała z konkretnych okoliczności faktycznych. Syndyk masy upadłości prezentował rozumowanie, polegające na tym, że skoro średnia cena metra kwadratowego lokalu w tej miejscowości, wynosiła około 1500 zł, a ceny zdarzają się i wyższe, to wartość świadczenia upadłego w rażącym stopniu przewyższa wartość świadczenia otrzymanego. Takiego stanowiska sąd rozstrzygający sprawę nie podzielił. Konieczne okazało się konkretne ustalenie wartości lokalu, z uwzględnieniem stanu nieruchomości. W trakcie procesu dowiodłem, że lokal w czasie sprzedaży, był zdewastowany, konieczny był remont, naprawa podłogi, okien, tynków. Biegły, występujący w sprawie, ocenił wartość metra kwadratowego lokalu na kwotę nieco ponad 570 zł. Sąd rejonowy, zajmujący się sprawą uznał, że choć taka cena jest jedną z najniższych cen transakcyjnych w 2005 r., to nie może mieć zastosowania przepis art. 127 ust 1 prawa upadłościowego i naprawczego, bowiem w tym samym okresie w tej samej miejscowości zdarzały się transakcje, w których cena metra kwadratowego określona została jeszcze niżej, na poziomie rzędu 330 zł. Bez znaczenia okazało się również to, że upadły przedsiębiorca kupując lokal 3 lata wcześniej, zapłacił za niego cenę blisko 10 000 zł wyższą, niż uzyskał ze sprzedaży. Istotne dla sądu meritii okazały się moje argumenty, że w trakcie gdy upadły był właścicielem lokalu, doprowadził do znacznego obniżenia jego stanu technicznego, a co za tym idzie i wartości tej nieruchomości.

Syndyk wniósł apelację polemizując z sądem rejonowym. Apelacja została oddalona przez sąd odwoławczy. Sąd apelacyjny dodał jeszcze jeden cenny argument, a mianowicie taki, że pomimo znacznego wzrostu wartości nieruchomości w ostatnim czasie, ocena wartość nieruchomości na potrzeby zastosowania art. 127 prawa upadłościowego i naprawczego, winna uwzględniać specyfikę miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Skomentuj ten artykuł na forum