Wiadomości

Przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności

Opublikowany: lis 28, 08:22

“Czy w wyniku przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy wygasły dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności nieruchomości?”

Sąd Rejonowy w B. w osobie referendarza sądowego postanowieniem z dnia 2 listopada 2007 r. oddalił wniosek Pawła B. o wykreślenie z działu trzeciego księgi wieczystej Kw [...] wpisów prawa dzierżawy, na okres dziesięciu lat, na rzecz Justyny Mileny K. – udziału we współwłasności nieruchomości w ½ części, należącego do Zbigniewa S. oraz na rzecz Adama Ś. – udziału we współwłasności tej samej nieruchomości w ½ części, należącego do Ewy i Arkadiusza małżonków S., na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w B. z dnia 14 marca 2006 r. o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz wnioskodawcy.

Sąd Rejonowy w B., po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na powyższe orzeczenie, postanowieniem z dnia 24 stycznia 2008 r. oddalił wniosek. Stwierdził, że jego uwzględnienie nie jest możliwe z uwagi na nieprzedstawienie przez wnioskodawcę postanowienia o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy Sąd Okręgowy w L. powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym w sentencji postanowienia z dnia 31 marca 2008 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że wskutek przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy dotychczasowe udziały we współwłasności tej nieruchomości niewątpliwie utraciły samodzielny byt prawny. Przestał zatem istnieć przedmiot, który był obciążony dzierżawą. Konstatacja ta nie prowadzi jednak do jednoznacznego wniosku, że przysądzenie własności nieruchomości jednej osobie jest równoznaczne z wygaśnięciem dzierżawy praw w postaci udziałów we współwłasności nieruchomości. Sytuacja dzierżawców, którzy nabyli prawa dzierżawy na podstawie umów z poprzednimi współwłaścicielami, byłaby zupełnie inna, gdyby sąd przysądził własność na rzecz kilku współwłaścicieli. Powstaje zatem wątpliwość, czy stan prawny nieruchomości może przedstawiać się różnie w zależności od okoliczności faktycznych.

Wątpliwość tę można próbować usunąć sięgając – w drodze analogii – do rozwiązań stosowanych w wypadku obciążenia udziału we współwłasności nieruchomości hipoteką. Hipoteka na takim udziale może istnieć dopóty, dopóki istnieje jej przedmiot. Ustanie współwłasności na skutek nabycia wszystkich udziałów przez jedna osobę powinno zatem prowadzić do wygaśnięcia hipoteki, gdyż przestaje istnieć jej przedmiot. W judykaturze i piśmiennictwie wyrażany jest jednak pogląd, zgodnie z którym zasada, że przedmiotem hipoteki może być udział we współwłasności, odnosi się tylko do chwili powstania hipoteki. Z tego też względu przyjmuje się, że nabycie nieruchomości przez jedną osobę nie ma wpływu na obciążenie istniejące na udziałach. Udziały te – w sensie wieczystoksięgowym – istnieją nadal. Gdyby bowiem przyjąć, że przestały one w tym znaczeniu istnieć, obciążające je hipoteki musiałyby wygasnąć albo przekształcić się w hipoteki na całej nieruchomości, co wymagałoby ułożenia się wierzycieli co do pierwszeństwa. Stosując to rozwiązanie do dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności nieruchomości należałoby uznać, że dzierżawa ta wygasa w następstwie przysądzenia własności na rzecz jednego nabywcy. Wniosek ten wydaje się jednak dość ryzykowny, gdyż opiera się na porównaniu skutków przysądzenia własności nieruchomości odnoszących się do prawa obligacyjnego z następstwami tego zdarzenia w odniesieniu do prawa rzeczowego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Analizę przedstawionego do rozstrzygnięcia zagadnienie prawnego trzeba poprzedzić dwiema uwagami. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na to, że zagadnienie to powstało – na co wskazują motywy uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego – w toku egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości. Wątpliwości ujęte w tym zagadnieniu podlegają zatem rozważeniu z pominięciem przepisów art. 1004-1013 k.p.c., dotyczących egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i z użytkowania wieczystego. Po wtóre, trzeba zaznaczyć, że wątpliwości Sądu Okręgowego odnoszą się jedynie do kwestii wygaśnięcia dzierżawy udziałów w wyniku przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy, nie zaś do tytułu wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich praw, które – według planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji – wygasły (art. 1003 § 1 k.p.c.). Również więc i ta ostatnia kwestia musi pozostać poza zakresem rozważań Sądu Najwyższego.

Istota zagadnienia prawnego sformułowanego w pytaniu Sądu Okręgowego sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy w następstwie uprawomocnienia się wydanego w toku postępowania egzekucyjnego postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy udziału we współwłasności, czy też dzierżawa tego udziału wygasa.
Skutki prawne przysądzenia własności nieruchomości dla nawiązanego wcześniej stosunku najmu oraz dzierżawy nieruchomości określa art. 1002 k.p.c. Zgodnie z tym unormowaniem, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa regulujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Treść przytoczonego przepisu nie wskazuje jednoznacznie, czy wskazane w nim wstąpienie w prawa i obowiązki dłużnika następuje tylko w przypadku dzierżawy nieruchomości, czy również w razie dzierżawy udziałów we współwłasności. Wnioski wynikające z wykładni art. 1002 k.p.c. oraz analizy konstrukcji dzierżawy udziału we współwłasności skłaniają do poglądu, że wskutek przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy dzierżawa udziałów we współwłasności nieruchomości wygasa.
W judykaturze i piśmiennictwie przyjmuje się, że nabycie własności nieruchomości w drodze egzekucji sądowej jest nabyciem pierwotnym, skutkującym – co do zasady (art. 1000 § 1 k.p.c.) – wygaśnięcie wszelkich praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości (por. uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego: z dnia 15 lipca 2004 r., V CK 25/04, nie publ.; z dnia 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie publ. oraz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2006 r., I CSK 141/06, nie publ.). W świetle tej zasady, przepisy przewidujące od niej wyjątki muszą podlegać ścisłej wykładni.
W art. 1002 k.p.c. mowa jest wprawdzie o wstąpieniu w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, co mogłoby wskazywać na to, że zakres stosowania tego przepisu obejmuje także wstąpienie w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy udziału we współwłasności, jednakże wniosek taki należy odrzucić. Sprzeciwia się temu postulat wąskiej interpretacji art. 1002 k.p.c. przewidującego wyjątek od zasady wygaśnięcia obciążeń nieruchomości, wykładnia pojęcia „stosunku najmu i dzierżawy” w kontekście pełnego brzmienia tego przepisu oraz jego usytuowanie w kodeksie postępowania cywilnego.
Artykuł 1002 k.p.c. określa następstwa prawomocnego przysądzenia własności nieruchomości odwołując się do unormowań regulujących stosunki najmu i dzierżawy w przypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jego treść odnosi się zatem do dzierżawy rzeczy zarówno w sposób bezpośredni, jak i przez odwołanie do art. 678 k.c. w związku z art. 694 k.c. Należy więc przyjąć, że art. 1002 k.p.c. reguluje skutki egzekucyjnego nabycia własności nieruchomości, która była przedmiotem najmu lub dzierżawy i nie może być stosowany – wobec braku przepisów szczególnych – w przypadku egzekucji z innych rzeczy lub praw.

Trzeba zauważyć, że art. 1002 k.p.c. ulokowany został wśród przepisów regulujących egzekucję z nieruchomości (ściślej – przysądzenie własności), co również wskazuje na powiązanie określonych nim skutków z dzierżawą rzeczy (nieruchomości), a nie praw.

Na rzecz zaprezentowanej wyżej wąskiej wykładni art. 1002 k.p.c. przemawia też wzgląd na cel postępowania egzekucyjnego, ukierunkowanego na zaspokojenie wierzyciela. Nie ulega wątpliwości, że utrzymanie praw na zbywanej nieruchomości zmniejsza jej atrakcyjność i nie pozostaje bez wpływu na efektywność egzekucji. Ochrona praw dzierżawcy nie może podważać, ani w istotny sposób ograniczać ogólnej idei ochrony wierzyciela. Nie ma też podstaw do jednakowego traktowania dzierżawcy nieruchomości, uprawnionego – zazwyczaj przez okres wieloletni – do korzystania z niej oraz pobierania pożytków i dzierżawcy praw, nie mającego prawa do korzystania z rzeczy, nie posiadającego jej, a pobierającego jedynie pożytki, jakie prawo to przynosi. Wąska wykładnia art. 1002 k.p.c. nakazuje więc przyjąć, że w razie egzekucji z nieruchomości, a więc w przypadku rozważanym w rozpoznawanej sprawie, wstąpienie w prawa i obowiązki dłużnika możliwe jest jedynie w odniesieniu do stosunku dzierżawy nieruchomości.

Przyjęcie odmiennego stanowiska, zakładającego potrzebę szerszej wykładni art. 1002 k.p.c., uwzględniającej stosowanie także art. 709 k.c., usprawiedliwiałoby wniosek o wstąpieniu nabywcy nieruchomości w stosunek dzierżawy udziałów we współwłasności jedynie w razie uznania, że nadal istnieją udziały stanowiące przedmiot dzierżawy praw. W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości, a nie udziały we współwłasności, w związku z czym nie doszło do „zlania się” udziałów w jedno prawo własności. Tym niemniej należy zauważyć, że również przywołany przez Sąd Okręgowy pogląd w kwestii wygasania udziałów na gruncie stosowania przepisów o hipotece przemawia za wnioskiem, że nie jest możliwe wstąpienie w stosunek dzierżawy udziału w sytuacji, gdy udziały we współwłasności nieruchomości już nie istnieją. Wbrew odmiennemu zapatrywaniu Sądu Okręgowego, bez znaczenia jest przy tym, czy przysądzenie własności nastąpiło na rzecz jednego, czy też kilku nabywców. Skoro nabycie egzekucyjne jest formą pierwotnego nabycia własności rzeczy, przysądzenie własności na rzecz kilku nabywców powoduje wygaśnięcie dotychczasowych udziałów i powstanie w ich miejsce nowych.

W świetle przytoczonej argumentacji, usunięcie wątpliwości ujętych w przedstawionym do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym nie wymaga sięgania – w drodze analogii – do konstrukcji prawnych właściwych dla oceny następstw nabycia udziału we współwłasności, obciążonego hipoteką. Skutki egzekucyjnego nabycia własności nieruchomości dla istniejącej uprzednio dzierżawy udziałów można określić na podstawie analizy wskazanych wyżej przepisów. Nie ma też potrzeby poszukiwania odrębnego rozwiązania kwestii wstępowania w stosunek dzierżawy udziałów w następstwie przysądzenia własności nieruchomości, gdyż zdarzenie to powoduje wygaśnięcie udziałów.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji postanowienia (art. 390 k.p.c.).

Uchwała z dnia 28 sierpnia 2008 r. (sygn. akt III CZP 61/08).

Źródło: www.sn.pl

Skomentuj ten artykuł na forum