Wiadomości

Możliwość zwolnienia od poniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Opublikowany: maj 2, 15:51

„Czy przewidziana w treści artykułu 207 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2004 Nr 261 poz. 2603 ze zmianami) możliwość zwolnienia od poniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego odnosi się także do podmiotu, który zabudował nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową w przypadku zgodności tej lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego (art. 207 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami)?”

Przewidziana w art. 207 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) możliwość zwolnienia od poniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie odnosi się do podmiotu, który zabudował nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową zgodną z ustaleniami planu miejscowego (art. 207 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wyrokiem z dnia 14 lutego 2008 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił żądanie zwolnienia powoda z obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Uznał, że art. 207 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, dalej jako „u.g.n.” lub „ustawa”’ (jedn. tekst: Dz. U. 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm.) nie znajduje zastosowania w razie ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie ust. 1a tego artykułu.

Rozpoznając apelację powoda, Sąd Apelacyjny w W. powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie.

Zgodnie z art. 207 ust. 2 u.g.n. posiadacze, o których mowa w ust. 1. mogą być zwolnieni z pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Z przepisu tego wynika jednoznaczne odesłanie do stosowania ust. 2 do grupy posiadaczy, objętych działaniem ust. 1; odesłanie tym bardziej wyraziste, że dokonane nie z użyciem formuły opisowej, lecz z podaniem numeru ustępu. Wyklucza ono wątpliwości w sprawie podmiotowego zakresu działania art. 207 ust. 2, który – stosownie do treści tego przepisu – ogranicza się do kręgu posiadaczy objętych art. 207 ust. 1 ustawy.

Trzeba przypomnieć, że ustawodawca wprowadzając z dniem 15 lutego 2000 r. (art. 1 ustawy zmieniającej Dz.U.2000. Nr 6, poz. 70) art. 207 ust. 1a u.g.n., nie dokonał zmiany ust. 2 tego artykułu. Mimo rozszerzenia kategorii podmiotów, którym przysługuje roszczenie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, ustawodawca poprzestał na zawartym w art. 207 ust. 2 odesłaniu do ust. 1. Tym samym potwierdził zamierzony zakres stosowania (a contrario – niestosowania) art. 207 ust. 2 ustawy. Należy bowiem wnosić, że w razie zamysłu objęcia działaniem art. 207 ust. 2 także tych posiadaczy, o których mowa w ust. 1a, „uzupełniłby” dokonane w ust. 2 odesłanie do stosowania tego przepisu. Tym bardziej, że taka zmiana byłaby nieskomplikowana z punktu widzenia zasad techniki legislacyjnej – wymagałaby jedynie dodania numeru ust. 1a do dotychczasowej treści art. 207 ust. 2 ustawy. Równie nietrudne i zapewniające taki sam skutek byłoby zamieszczenie treści obecnego ust. 1a jako kolejnego zdania art. 207 ust. 1, dzięki czemu dokonane w ust. 2 odwołanie się do pojęcia „posiadaczy, o których mowa w ust. 1”, obejmowałoby zarówno podmioty, które dokonały zabudowy na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą, jak i czasową. Ustawodawca natomiast nie zastosował żadnego z tych rozwiązań.

Także ze związku treściowego między dwoma pierwszymi ustępami art. 207 nie wynika, by odesłanie dokonane w ust. 2 dotyczyło ust. 1a „za pośrednictwem” ust. 1. Wprawdzie między art. 207 ust. 1 i 1a zachodzi pewna więź treściowa, jednak nie uzasadnia ona wniosku o stosowaniu art. 207 ust. 2 w razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste posiadaczowi, który dokonał zabudowy nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową.

Treść art. 207 ust. 1a wskazuje, że w konstruowaniu ujętej w nim normy ustawodawca częściowo nawiązał do art. 207 ust. 1. Dotyczy to posiadania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r., pozostawania posiadaczem tych nieruchomości nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., skutków wykonania roszczenia z art. 207 ust. 1a, tj. oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy (o której wzmiankuje także ust. 1a) oraz nieodpłatnego nabycia własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy (art. 207 ust. 1 zd. 2). Takie ujęcie art. 207 ust. 1a było spowodowane względami techniki legislacyjnej – zamiarem uniknięcia powtarzania w ust. 1a tych samych, co w ust. 1 przesłanek powstania roszczenia i skutków jego wykonania. Normę prawną należy jednak wywodzić z art. 207 ust. 1a, choć do zbudowania tej normy niezbędne jest odwołanie się do treści ust. 1 tego artykułu. Obrazowo rzecz ujmując, materia ust. 1 jest wykorzystana do ukształtowania normy prawnej ust. 1a, nie zaś treść ust. 1 a jest „wchłonięta” do ust. 1. Dopiero w tym ostatnim wariancie można byłoby mówić, że dokonane w ust. 2 odesłanie do ust. 1 obejmuje w istocie także odesłanie do ust. 1a. Ponieważ jednak dla takiego stanowiska brak podstaw w wynikach wykładni językowej i systemowej, należy przyjąć, że nieuzasadniona jest teza o objęciu posiadaczy wskazanych w ust. 1a działaniem art. 207 ust. 2.

Skutki wprowadzonych z dniem 15 lutego 2000 roku zmian art. 207, sprowadzających się do modyfikacji ust. 1 i dodania ust. 1a, powinny być oceniane przez pryzmat zasady ochrony własności. Ustawodawca w celu uregulowania sytuacji prawnej posiadaczy, którzy – niejednokrotnie wieloletnie – korzystali z gruntu państwowego lub gminnego zdecydował się na przydanie posiadaczom uprawnienia do żądania od właściciela oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, czym istotnie ograniczył uprawnienie właściciela do swobodnego kreowania stosunków prawnych dotyczących swej nieruchomości. Jednak z uzyskania przez posiadacza roszczenia o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie można wnosić o tym, że ustawodawca przydał mu uprawnienia dalej idące niż te wyraźnie określone w art. 207. Nie istnieje taka nieodzowna więź między oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste i zwolnieniem z pierwszej opłaty, która wraz z uzyskaniem przez posiadacza roszczenia o zawarcie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego pociągałaby za sobą konieczność udzielenia zwolnienia z pierwszej opłaty. Samo zobligowanie właściciela do zawarcia umowy na żądanie posiadacza nieruchomości jest poważnym ograniczeniem praw właściciela, stąd szczególnego uzasadnienia wymagałaby decyzja ustawodawcy o jeszcze dalszym upośledzeniu sytuacji prawnej właściciela przez pozbawienie go uprawnienia do uzyskania pierwszej opłaty.

Ustawodawca wyraźnie rozstrzygnął o takim dodatkowym „bonusie” posiadacza nieruchomości jedynie w sytuacji uregulowanej w art. 207 ust. 1. Skoro zaś jednoznacznie nie wyraził swego zamiaru w odniesieniu do posiadaczy objętych działaniem art. 207 ust. 1a, nie można rozszerzać uprawnień tych posiadaczy kosztem odjęcia właścicielowi uprawnień wynikających z prawa własności i z konstrukcji użytkowania wieczystego, w której zasadą jest obowiązek uiszczenia wszystkich stosownych opłat.

Stanowiska, że dokonane w ust. 2 odesłanie obejmuje ust. 1a nie uzasadnia odwołanie się do charakteru art. 207 ustawy jako unormowania przejściowego. Z tego, że jest to regulacja przejściowa, o znaczeniu uwłaszczeniowym nie wynika, by właściciel nieruchomości miał być pozbawiany pierwszej opłaty w razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste posiadaczom, którzy dokonali zabudowy na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową.

Przede wszystkim, między tymi uwarunkowaniami nie ma bezpośredniego związku, który uzasadniałby, a wręcz nakazywałby przyjęcie tak bardzo preferencyjnych dla posiadaczy z ust. 1a zasad dokonywania uwłaszczenia. Przeciwnie, przejściowy charakter przepisów przemawia przeciw rozszerzającej wykładni art. 207 ust. 2 ustawy. Idea porządkowania stosunków cywilnoprawnych sama w sobie nie uzasadnia tak dotkliwego ograniczenia praw właściciela, w którym nie poprzestaje się na zobligowaniu go do zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz konkretnego (nie wybranego przez właściciela) posiadacza gruntu.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.

Uchwała z dnia 22 stycznia 2009 r. (sygn. akt III CZP 135/08).

Źródło: www.wsn.pl

Skomentuj ten artykuł na forum