Wiadomości

Doliczenie okresu użytkowania wieczystego do okresu prowadzącego do nabycia rzeczy

Opublikowany: lis 11, 14:31

“Czy do czasu posiadania prowadzącego do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości dolicza się okres posiadania poprzedników prawnych prowadzący do nabycia w drodze zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w sytuacji, gdy przed upływem okresu zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości nastąpiło przekształcenie tego prawa w prawo własności ?”

Postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy we W. przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne sformułowane jak na wstępie. Wskazał, że powstało ono przy rozpoznawaniu apelacji Urszuli M. i Leszka M., którzy wnosili o stwierdzenie nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości bliżej określonej we wniosku. Działka ta, zgodnie z poczynionymi ustaleniami, była przedmiotem użytkowania wieczystego spadkodawczyni wnioskodawców do 21 grudnia 2004 r., kiedy to użytkowanie wieczyste przekształcono w prawo własności. Podobnie wyglądała sytuacja prawna działki sąsiedniej, należącej do uczestników postępowania, z tym, że użytkowanie wieczyste tej działki zostało przekształcone w prawo własności w dniu 13 maja 1999 r. Sporny grunt usytuowany jest na granicy dziatek wnioskodawców i uczestników postępowania, a przesunięcie granicy pomiędzy poprzednikami prawnymi uczestników, Witoldem P. i Janem K., nastąpiło najpóźniej w 1976 r., a więc w czasie, gdy obie działki stanowiły przedmiot użytkowania wieczystego.

Sąd pierwszej instancji uznał, że nie zostały spełnione przesłanki zasiedzenia i postanowieniem z dnia 3 stycznia 2008 r. oddalił wniosek. Podkreślił, że poprzednik prawny wnioskodawców był użytkownikiem wieczystym, a więc nie mógł posiadać pasa gruntu jak właściciel – nie był posiadaczem samoistnym, a jedynie zależnym. Nie sposób zaś przyjąć, aby poprzednik prawny wnioskodawców z części gruntu korzystał jak właściciel, a z części jak użytkownik wieczysty. Dopiero przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności spowodowało, że ówcześni właściciele nieruchomości mogli traktować całą swoją nieruchomość jednolicie i posiadać ją w sposób samoistny.
Rozpoznając apelację wnioskodawców Sąd Okręgowy powziął wątpliwości co do możliwości doliczenia do okresu samoistnego posiadania nieruchomości okresu sprzed przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Sąd odwołał się do uchwały siedmiu sędziów SN z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75 – zasady prawnej (OSNCP 1976, nr 12, poz. 259), w której dopuszczono możliwość nabycia prawa użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, gdy zasiedzenie biegnie przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu. Podzielając wyrażony tam pogląd wskazał jednak, że posiadanie prowadzące do nabycia użytkowania wieczystego musi polegać na faktycznym władaniu tak jak użytkownik wieczysty. Oznaczałoby to, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego do określonego gruntu w prawo własności pociąga za sobą zakończenie biegu terminu zasiedzenia użytkowania wieczystego. Jeżeli takie przekształcenie nastąpiło przed upływem czasu niezbędnego do nabycia użytkowania wieczystego zostałaby wyeliminowana możliwość jego nabycia, gdyż posiadacz nie może nabyć prawa już nieistniejącego, które wygasło na skutek przekształcenia w prawo własności. Od momentu przekształcenia rozpocząłby się natomiast bieg terminu do nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności. Niezbędne byłoby przy tym przekształcenie faktycznego władania rzeczą – z posiadania w zakresie użytkowania wieczystego musiałoby się ono przekształcić w posiadanie samoistne (w zakresie wynikającym z prawa własności).

Ponadto Sąd Okręgowy wskazał na trudności w zakresie rozróżnienia władania nieruchomością jak użytkownik wieczysty oraz jak właściciel. Przepis art. 336 k.c. znajduje zastosowanie przy ocenie spełnienia przesłanki posiadania samoistnego zarówno w odniesieniu do posiadania właścicielskiego, jak i posiadania w zakresie użytkowania wieczystego. W konsekwencji, z uwagi na bliskość prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego, powstaje wątpliwość, czy w razie przekształcenia, podczas biegu terminu zasiedzenia, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, możliwe jest zastosowanie art. 176 k.c.

Za odpowiedzią pozytywną przemawiałaby bliskość rodzajowa i funkcjonalna prawa własności i użytkowania wieczystego nieruchomości oraz wynikające z niej podobieństwo aktów władania rzeczą. Także treść art. 176 k.c. pozwala przyjąć, że przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie wyłącza możliwości jej zasiedzenia, a tym samym możliwości doliczenia do okresu posiadania samoistnego aktualnego posiadacza okresu posiadania poprzednika prawnego. Przeszkody dla takiego stanowiska nie stanowi uregulowanie zawarte w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. w związku z art. 175 k.c.

Wystąpienia przez dotychczasowego użytkownika wieczystego z żądaniem przekształcenia służącego mu prawa we własność nie można uznać za czynność przedsięwziętą przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia bądź zaspokojenia albo zabezpieczenia przysługującego prawa. W końcu, za dopuszczalnością doliczenia czasu władania nieruchomością jak użytkownik wieczysty przemawia pośrednio domniemanie prawne wynikające z art. 339 k.c. Należy także mieć na uwadze, że zarówno w odniesieniu do prawa własności, jak i użytkowania wieczystego, zasiedzenie pełni tę samą funkcję, tzn. ma doprowadzić do wyeliminowania długotrwałej rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym a stanem prawnym nieruchomości, a tym samym stabilizować i porządkować stosunki społeczne pod względem prawnym.

Sąd Okręgowy dostrzegł jednak, że przeciwko przedstawionej koncepcji przemawiają pewne argumenty. Po pierwsze, należy rozróżnić posiadanie samoistne prowadzące do nabycia przez zasiedzenie prawa wieczystego użytkowania i posiadanie samoistne prowadzące do nabycia w taki sposób własności. Moment przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi zatem końcową datę, do której biegnie termin nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia. Od tej chwili może rozpocząć bieg czas posiadania samoistnego o charakterze właścicielskim. Po drugie, w sytuacji, gdy do nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia doszło przed przekształceniem tego prawa w prawo własności, a następnie wydana zostałaby decyzja o przekształceniu, sąd nie mógłby stwierdzić nabycia prawa, które już nie istnieje. Niezbędne byłoby wzruszenie decyzji administracyjnej, także z uwagi na niemożliwość uzyskania stosownego wpisu w księdze wieczystej. Po trzecie, w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy wystąpiłaby sytuacja, niewiarygodna z punktu widzenia psychologicznego, kiedy to poprzednik prawny wnioskodawców część działki posiadałby jak użytkownik wieczysty (zgodnie z przysługującym mu prawem), a część posiadałby samoistnie, jak właściciel.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kwestia przedstawiona w zagadnieniu prawnym nie była dotychczas podejmowana w orzecznictwie ani w doktrynie, być może dlatego, że jej rozstrzygnięcie jest dosyć oczywiste, o ile rozważania rozpocznie się od analizy charakteru prawnego użytkowania wieczystego. Kwestia ta nie została szerzej podjęta w uzasadnieniu postanowienia Sądu Okręgowego.
Prawo użytkowania wieczystego, wprowadzone zostało do polskiego systemu prawnego w 1961 r. (ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, Dz.U. nr 32, poz. 159 ze zm.), a jego celem było umożliwienie obywatelom korzystania z nieruchomości państwowych w zakresie bardzo zbliżonym do prawa własności. Ówczesne uwarunkowania ideologiczne spowodowały, że system prawny zawierał uregulowania, które miały doprowadzić do skupienia w rękach państwa własności nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie. Zawarte w kodeksie cywilnym przepisy normujące prawo użytkowania wieczystego pozwalały wnioskować, że prawo użytkowania wieczystego ma dawać uprawnionemu władztwo nad nieruchomością porównywalne z uprawnieniami właściciela, jednak z zachowaniem prawa własności po stronie państwa. Stąd wątpliwości co do charakteru prawnego użytkowania wieczystego (ograniczone prawo rzeczowe, prawo pośrednie między własnością a prawami ograniczonymi). Po zmianach następujących po roku 1989 prawo użytkowania wieczystego uległo pewnym zmianom (rozszerzenie kręgu podmiotów na rzecz których takie prawo może zostać ustanowione, dopuszczenie ustanawiania prawa użytkowania wieczystego nie tylko na gruncie państwowym, ale także samorządowym), jednak jego istota pozostała niezmieniona – jest to prawo do gruntu bardzo zbliżone w swej treści do prawa własności (por. art. 140 i art. 233 k.c.), jednak ustanawiane na rzeczy cudzej (obciążające nieruchomość będącą własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Nadal także jego funkcja wyraża się w umożliwieniu podmiotowi uprawnionemu korzystania z nieruchomości w szerokim zakresie, jednak z zachowaniem prawa własności dla podmiotu publicznoprawnego.

Powyższe stwierdzenia prowadzą do zasadniczego wniosku, że prawo użytkowania wieczystego jest – mimo wielu podobieństw – prawem odmiennym niż prawo własności. Zatem także posiadanie nieruchomości w zakresie każdego z tych praw ma odmienny charakter. Stąd trafnie wskazuje się, zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie, że „samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego” to faktyczne wykonywanie władztwa nad nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie, jednak w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego (tak m.in. postanowienie SN z 25 marca 2004 r., II CK 105/03; wyrok SN z 28 września 2000 r., IV CKN 103/00; wyrok SN z 17 kwietnia 1997 r., l CKU 32/97). W doktrynie występuje jedynie rozbieżność co do tego, czy posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego stanowi postać posiadania samoistnego, zależnego czy też jest stanem faktycznym pośrednim pomiędzy posiadaniem samoistnym a posiadaniem zależnym. Jednak nawet zwolennicy poglądu, że jest to posiadanie zależne (z uwagi na fakt, iż użytkowanie wieczyste to prawo na rzeczy cudzej) wskazują na daleko idące podobieństwa posiadania właścicielskiego oraz posiadania w zakresie prawa użytkowania wieczystego.

Zarówno zatem prawa użytkowania wieczystego nie można utożsamiać z prawem własności, jak i posiadania w zakresie użytkowania samoistnego nie można utożsamiać z posiadaniem jak właściciel. Konsekwentnie nie można dopuścić, aby posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego zostało doliczone do okresu faktycznego wykonywania uprawnień właścicielskich. Chodzi o różne sposoby władania nieruchomością, mimo że w praktyce trudności może nastręczać rozróżnienie posiadania właścicielskiego i posiadania jak użytkownik wieczysty. Nie zmienia to jednak faktu, że mamy do czynienia z dwoma rodzajami posiadania, które mogą prowadzić do nabycia w drodze zasiedzenia różnych praw.

Powyższego stwierdzenia nie podważa okoliczność, że prawo użytkowania wieczystego daje uprawnionemu władztwo nad rzeczą w zakresie bardzo zbliżonym do władztwa właściciela, co znajduje odzwierciedlenie w przepisach – ustawodawca nie unormował odrębnie wszystkich kwestii z zakresu użytkowania wieczystego odsyłając do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących własności (por. art. 237 k.c.). W kwestiach nieuregulowanych nie budzi także wątpliwości możliwość sięgnięcia do unormowań dotyczących własności mimo braku wyraźnego odesłania w ustawie (np. gdy chodzi o ochronę użytkowania wieczystego). Prawo własności i prawo użytkowania wieczystego pozostają odrębnymi prawami podmiotowymi, przy czym podstawową różnicę stanowi to, że użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej.

Dla rozważanego zagadnienia bez większego znaczenia pozostaje także dopuszczenie możliwości nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia mimo braku wyraźnego uregulowania ustawowego. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75 (OSNCP 1976, Nr 12, poz. 259), której nadano moc zasady prawnej, przesądziła dopuszczalność nabycia użytkowania wieczystego przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi, jednak nie można wyprowadzać z tego wniosku, że możliwe jest doliczenie do okresu posiadania właścicielskiego okresu posiadania nieruchomości jak użytkownik wieczysty. Każdy z typów posiadania ma swój specyficzny charakter i jego wykonywanie może prowadzić do nabycia jedynie tego prawa, które jest faktycznie wykonywane. Zbieżność, którą można by określić jako podmiotową, a która występuje w okolicznościach sprawy, przy rozpoznawaniu której powstało rozważane zagadnienie prawne, polegająca na tym, że w razie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, bieg terminu zasiedzenia nie podąża za podmiotem będącym wcześniej użytkownikiem wieczystym a następnie właścicielem, lecz każdorazowo zwraca się przeciwko temu, kto jest właścicielem nieruchomości, nie uzasadnia przyjęcia, iż bieg zasiedzenia „podąża” za osobą, w stosunku do której nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.
Tylko prezentowane stanowisko zapewnia podmiotowi, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, możliwość obrony swego prawa przez podjęcie działań powodujących przerwanie biegu terminu zasiedzenia. Zaaprobowanie odmiennego stanowiska prowadziłoby do obarczenia właściciela, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, ryzykiem utraty prawa w stopniu większym niż uzasadnia to konstrukcja zasiedzenia oraz racje uzasadniające działanie tej instytucji. Ponadto, pozytywna odpowiedź na pytanie Sądu Okręgowego w sposób nieuzasadniony polepszyłaby sytuację osoby, która dolicza okres posiadania jako użytkownik wieczysty w porównaniu do sytuacji osoby, która przez cały czas niezbędny do nabycia prawa w drodze zasiedzenia posiada nieruchomość jak właściciel.

Wreszcie należy zwrócić uwagę także na potencjalne niebezpieczeństwo wyrażające się w żądaniu doliczania okresów posiadania o różnym charakterze prawnym ze skutkiem nabycia prawa, do którego zasiedzenia wymagany jest odpowiednio długi czas władania rzeczą w określony sposób (jak właściciel, jak użytkownik wieczysty, jak uprawniony z tytułu służebności). Podważałoby to w istotnym stopniu cele i zasady działania instytucji zasiedzenia, która musi być czytelna i jednoznaczna dla wszystkich uczestników obrotu cywilnoprawnego, a przede wszystkim dla osób najbardziej zainteresowanych – posiadacza rzeczy oraz uprawnionego, przeciwko któremu biegnie termin zasiedzenia.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione mu zagadnienie prawne jak w podjętej uchwale.

Uchwała z dnia 23 lipca 2008 r. (sygn. akt III CZP 68/08)

Źródło: www.sn.pl

Skomentuj ten artykuł na forum