Wiadomości

Czy uchwała Rady Gminy wydana na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów może stanowić podstawę roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu

Opublikowany: paź 2, 05:53

“Czy uchwała Rady Gminy wydana na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005, poz. 266, z późn. zm.), będąca aktem prawa miejscowego, przewidująca w sposób niestanowczy możliwość zawarcia umowy najmu konkretnego lokalu mieszkalnego między Gminą a osobą spełniającą wszelkie kryteria wskazane w tej uchwale może być dla tej osoby źródłem roszczenia o zawarcie umowy najmu tego lokalu, czy też kontroli sądu powszechnego podlega jedynie odmowa zawarcia umowy najmu pomiędzy Gminą a taką osobą pod kątem zgodności zachowania Gminy ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) ?”

Sąd Rejonowy we W. wyrokiem z dnia 30 stycznia 2007 r. utrzymał w całości w mocy wyrok zaoczny tego Sądu z dnia 27 lipca 2006 r., którym nakazał pozwanemu Krzysztofowi B. wydać powodowej Gminie W. bliżej określony lokal mieszkalny. Jednocześnie orzekł, że pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie wydania lokalu do czasu złożenia przez Gminę W. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W sprawie tej ustalono, że powodowa Gmina w 1995 r. zawarła z Józefą U. umowę najmu lokalu mieszkalnego, w której pozwany został wskazany jako osoba uprawniona do wspólnego z nią zamieszkania. Pozwany wraz z najemczynią mieszkał w tym lokalu do chwili jej śmieci (2005 r.). W tym czasie opiekował się najemczynią, dbał również o stan mieszkania. Obecnie pozostaje w związku konkubenckim i z tego związku ma dwumiesięczne dziecko.

Rozpoznając apelację pozwanego od powyższego wyroku, Sąd Okręgowy we W. powziął poważną wątpliwość odzwierciedloną w treści przytoczonego na wstępie zagadnienia prawnego, przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy uchwała rady gminy wydana na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm., dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów”) stanowi podstawę roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale. Sąd Okręgowy podstawy tego roszczenia poszukiwał w art. 4 oraz art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, a także w uchwale podjętej przez radę gminy.
Przepis art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów określa w sposób ogólny, programowy, zadania gmin związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Ze sposobu ujęcia tej regulacji należy wnosić, że ustawodawca świadomie odszedł od sformułowań użytych w art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787; utrata mocy z dniem: 1 stycznia 2002 r.), które w poprzednim stanie prawnym wzbudziły wątpliwości w kwestii powstawania roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu należącego do gminnych zasobów mieszkaniowych. W orzecznictwie i doktrynie ostatecznie odrzucono wówczas stanowisko o przysługiwaniu tego roszczenia wprost z art. 4 ustawy o najmie lokali (por. orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 października 1995 r., K 4/95, OTK 1995, nr 2, poz. 11 oraz orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1997 r., III CZP 13/97, OSN 1997, nr 8, poz. 104 i z dnia 5 listopada 1997 r., III ZP 37/97, OSNP 1998, nr 7, poz. 200). Tym bardziej więc tego stanowiska nie można wywodzić z art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który w nader ogólnym sformułowaniu ustanawia nowe zadanie własne gminy jako jednostki samorządu terytorialnego (podczas gdy poprzednio przepis bardziej stanowczo i w sposób niejako zindywidualizowany stanowił o „zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty mieszkaniowej”). Pewna „stanowczość” ujęcia regulacji dostrzegalna jest wprawdzie w ust. 2 art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, stosownie do którego gmina „zapewnia lokale (...)”, jednak unormowanie to dotyczy jedynie lokali socjalnych i zamiennych, a ponadto obowiązek gminy nie ma charakteru ogólnego, lecz jest realizowany „na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie”. Z tak sformułowanego przepisu nie można zatem wprost wywodzić roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z gminnych zasobów mieszkaniowych.

Samoistnego źródła roszczenia nie stanowią także art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Artykuł 21 ust. 1 pkt 2 tej ustawy dotyczy uchwalania zasad wynajmowania lokali, przy czym konkretyzacja przedmiotu tych zasad nastąpiła w jego ust. 3. Z użycia słowa „zasady” należy wnosić o ogólnym, kierunkowym działaniu samego art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, z którego nie sposób wywodzić konkluzji o powstaniu roszczenia o zawarcie umowy najmu konkretnego lokalu. Poza tym, uchwała rady gminy, podjęta w wykonaniu delegacji ustawowej z art. 21, także określi jedynie zasady wynajmowania lokali. Jeśli więc poprzestać na znaczeniu słowa „zasady”, to niepodobna przyjąć, iżby źródłem roszczenia, czyli skonkretyzowanego podmiotowo i przedmiotowo uprawnienia do żądania określonego zachowania się, były same reguły wynajmowania lokali, ustalone generalnie dla całej wspólnoty samorządowej.

Tych wniosków nie podważa treść art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie można bowiem wywodzić powstania prawa podmiotowego z samego odwołania się w tym przepisie do konieczności ustalenia w uchwale rady gminy m.in. wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego (pkt 1), warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy (pkt 2), kryteriów wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego (pkt 3), trybu rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposobu poddania tych spraw kontroli społecznej (pkt 5), czy też zasad postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy (pkt 6).

Przechodząc do rozstrzygnięcia kwestii, czy spełnienie wymagań wskazanych w uchwale rady gminy stwarza po stronie członka wspólnoty samorządowej roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu niepodobna pominąć, że rada gminy dysponuje jedynie delegacją ustawową do określania zasad wynajmowania lokali, obejmujących „w szczególności” kwestie wymienione w art. 21 ust. 3. Działania rady gminy nie mogą zatem wykraczać poza tę sferę ustalania tych zasad i sięgać do wywoływania skutków w dziedzinie konkretnych aktów gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Podejmowanie czynności w tym zakresie należy bowiem nie do rady, lecz do organu wykonawczego gminy. Tymczasem przyjęcie, że wprost z uchwały wynika po stronie obywatela roszczenie o zawarcie umowy najmu prowadziłoby w tej kwestii do odjęcia organowi wykonawczemu rzeczywistej możliwości prowadzenia gospodarki mieszkaniowej. Jego rola sprowadzałaby się bowiem do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nawiązania stosunku najmu – niejako „wymuszonego” koniecznością wykonania powstałego już wcześniej obowiązku określonego w treści roszczenia. Taki stan rzeczy nie byłby uznany za mieszczący się w granicach ustawowej delegacji, udzielonej radom gmin w art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów. W orzecznictwie dość rygorystycznie oceniana jest bowiem możliwość ingerencji przez jeden organ gminy w uprawnienia innego organu (por. np. orzeczeni Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 1995 r., III ARN 76/94, OSNP 1995, z. 11, poz. 128 i z dnia 8 lutego 1996 r., III ARN 64/95, OSNP 1996, z. 16, poz. 218). Wprawdzie już ustalenie zasad wynajmowania lokali prowadzi do ograniczenia swobody gminy w doborze przyszłych najemców, jednak w zakresie wynikającym z art. 21 ustawy jest to uzasadnione koniecznością stosowania czytelnych, przyjętych ze społeczną aprobatą zasad korzystania z komunalnych zasobów mieszkaniowych. Ograniczenia te nie mogą jednak wykraczać poza ramy określone w art. 21 ustawy i skonkretyzowane – w granicach delegacji – w uchwale rady gminy.

Ponadto nie można pomijać, że skoro w delegacji ustawowej jest mowa jedynie o „zasadach…”, to nie sposób przecież przyjąć, aby zakres związania zarządu pozbawił go w ogóle możliwości decydowania o zawarciu konkretnej umowy najmu – a do takiego skutku prowadziłoby stanowisko, iż z uchwały rady gminy wynika roszczenie dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale o zawarcie umowy najmu wskazanego przez nią lokalu mieszkalnego.

Z tych względów podjęto uchwałę o treści, jak w sentencji.

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r. (sygn. akt III CZP 37/08).

Źródło: www.sn.pl

Skomentuj ten artykuł na forum