Wiadomości

Charakter orzeczenia sądu wydanego w trybie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Opublikowany: paź 2, 05:22

“1. Czy sąd orzekając w trybie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustala nieważność umowy nabycia nieruchomości (orzeczenie deklaratywne) czy unieważnia umowę (orzeczenie konstytutywne);
2. czy po stronie pozwanych małżonków – obywatela polskiego i cudzoziemca, którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, w sprawie z powództwa Skarbu Państwa-Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, opartego na przepisie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r,. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zachodzi współuczestnictwo konieczne jednolite ?”

Sąd Rejonowy w G. wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. stwierdził „nieważność z mocy prawa nabycia przez pozwanego Carl Ian K., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 25 lipca 2005 r., nieruchomości obejmującej działkę nr 129/7, o powierzchni 0,0731 ha, położonej w G.”. W sprawie tej ustalono, że pozwany Carl Iann K., obywatel Wielkiej Brytanii, zawarł z pozwaną Stanisławą K. związek małżeński w 2002 r. Pozwany zamieszkiwał w Wielkiej Brytanii i tam posiadał stałą pracę. Zakupu opisanej w umowie z dnia 25 lipca 2005 r. nieruchomości dokonał z małżonką na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Na jej zakup, jako drugiego domu, nie posiadał zezwolenia przewidzianego w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758 ze zm., dalej: „ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców”, bądź „ustawy”).

Rozpoznając apelację małżonków Kenna od powyższego wyroku, Sąd Okręgowy w S. powziął poważną wątpliwość odzwierciedloną w treści przytoczonego na wstępie zagadnienia prawnego, przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione przez Sąd Okręgowy pierwsze zagadnienie prawne
odnosi się do art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z którym nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wątpliwości Sądu Okręgowego w S. pojawiły się na tle art. 6 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w którym ustawodawca użył słów: „o nieważności nabycia orzeka sąd”. Zdaniem Sądu Okręgowego użycie przez ustawodawcę tych słów przemawia za stanowiskiem, że sankcją nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia, przewidzianego w art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jest nieważność względna, co oznacza, że orzeczenie sądowe wydane na podstawie art. 6 ust. 2 tej ustawy ma charakter konstytutywny.

Wykładnia art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje, iż ustawodawca wprowadził skutek nieważności bezwzględnej nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia. Po pierwsze, w art. 6 ust. 1 ustawodawca wyraźnie określa skutek w postaci „nieważności” aktu, który ma prowadzić do nabycia nieruchomości, w tym czynności prawnej. Po drugie, w art. 6 ust. 2 ustawodawca stwierdza, iż sąd orzeka „o nieważności nabycia”, a nie o „unieważnieniu nabycia”. „Nieważność” należy zatem odróżnić od „unieważnienia”. W pierwszym przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim prowadzi do powstania skutku prawnego (orzeczenie konstytutywne).
Przeciwko tej wykładni nie stoi na przeszkodzie przepis art. 6 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przepis ten, wbrew niektórym wypowiedziom doktryny, nie ogranicza katalogu podmiotów uprawnionych do powołania się na wadliwość nabycia nieruchomości, a także nie wskazuje podmiotów, które mają prawo żądania stwierdzenia nieważności nabycia nieruchomości. W tym przepisie ustawodawca użył zwrotu „także”. Oznacza to, iż wymienione podmioty, tj. wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta marszałek województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie są „jedynymi” podmiotami, które mogą żądać stwierdzenia nieważności nabycia nieruchomości przez sąd. Należy zatem uznać, iż legitymacja taka przysługuje każdemu podmiotowi, który wykaże interes prawny.

Zauważyć należy, że na bezwzględną nieważność czynności prawnej dokonanej bez uzyskania zezwolenia wymaganego ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazywały przepisy tej ustawy w brzmieniu obowiązującym sprzed jej nowelizacji ustawą z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. Nr 45, poz. 198), tj. do 4 maja 1996 r. Przedmiotem tej regulacji objęte było wówczas nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jedynie na podstawie czynności prawnej. Poza odwołaniem do transakcji ustawa nie odwoływała się bowiem do innych zdarzeń prawnych, na podstawie których mogłoby dojść do nabycia własności nieruchomości. Na bezwzględną nieważność czynności prawnych dokonanych wbrew ustawie wskazywał jej art. 7. Przepis ten stanowił, że nabycie nieruchomości przez obcokrajowa wbrew postanowieniu niniejszej ustawy jest nieważne. W razie zawarcia transakcji wbrew tej ustawie o nieważności orzekają sądy na żądanie właściwej władzy. Na podstawie tego przepisu sądy stwierdzały nieważność transakcji nabycia nieruchomości (por. np. orzeczenie SN z dnia 3 kwietnia 1925 r., C 2204/23, OSP VI, poz. 295, według którego akt sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi bez uprzedniego zezwolenia jest bezwzględnie nieważny i późniejsze uzyskanie zezwolenia nie może nieważności „uleczyć”). Nowelizacja ustawy dokonana ustawą z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców rozszerzyła przedmiotowy zakres tej ustawy również na inne poza czynnością prawną zdarzenia prawne, wprowadzając definicję legalną nabycia nieruchomości. Rozszerzenie przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy wymagało wprowadzenia zmian w przepisach określających skutki nabycia nieruchomości bez wymaganej zgody. W tym celu ustawodawca powtórzył w art. 6 ust. 1 dotychczasową treść zdania pierwszego przepisu art. 7 ustawy wskazując, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, jednocześnie stwierdzając w art. 6 ust. 2 ustawy, że w razie nabycia niezgodnego z prawem sąd orzeka o jego nieważności. Ustawodawca nadając temu przepisowi takie właśnie brzmienie objął „sankcją nieważności” nabycie nieruchomość na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego. Ten zabieg legislacyjny niewątpliwie spowodował szereg wątpliwości interpretacyjnych. Biorąc jednak pod uwagę treść pozostałych przepisów ustawy odnoszących się do nabywania nieruchomości na podstawie czynności prawnej – w szczególności zaś art. 5 ustawy – należy uznać, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji przepisów określających skutki nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy nie było wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na podstawie czynności prawnej. Przemawia to za stanowiskiem, że nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego zezwolenia nadal skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.

Przechodząc do drugiego zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy, trzeba przyjąć, że nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy), jest dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy). Z uwagi zaś na konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności „części” czynności prawnej, w odniesieniu do małżonka będącego cudzoziemcem, który nie legitymuje się wymaganym zezwoleniem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że postępowanie w sprawie o stwierdzenie nieważności umowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca i jego małżonka, obywatela polskiego, do małżeńskiego majątku wspólnego małżonków, dotyczy interesów obu małżonków i w stosunku do obu małżonków zapadnie wyrok rozstrzygający sprawę w sposób jednolity. W sprawie tej zachodzi więc współuczestnictwo materialne jednolite (art. 73 § 2 k.p.c.), ponieważ z istoty stosunku prawnego wyrok ma dotyczyć niepodzielnie obu małżonków. Oznacza to, że sprawa może się toczyć tylko łącznie przeciwko obu małżonkom – ich współuczestnictwo jest więc współuczestnictwem jednolitym i koniecznym (art. 72 § 2 k.p.c.).

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r. (sygn. akt III CZP 53/08).

Źródło: www.sn.pl

Skomentuj ten artykuł na forum